场所铁投能否作念好"货仓副业"？轻轻射

近日，深铁与悦榕庄签署政策合作框架条约，两边施展各自资源上风，张开深度合作。

看成国资布景的地铁公司，布局货仓板块大概并不奇怪，关联词深铁看成万科的大股东，深铁为何绕过有货仓板块的万科，撤废"靠水吃水"，牵手悦榕庄呢？

深铁"牵手"悦榕庄

最近，深圳市地铁集团有限公司与悦榕集团签署政策合作框架条约，绚烂着两边将配置全面政策合作伙伴关系。凭证条约，深铁集团与悦榕集团合作的边界包括货仓板块品牌共建、技俩运营诱骗、货仓技俩全人命周期惩办、品牌和家具实施、东谈主才换取莳植等边界，旨在加快货仓板块新业态和新家具的打造，同期进步深圳城市文旅产业的中枢竞争力。

实践上，深铁早已入局货仓板块，初次动作就是发布全系 6 大品牌。

时候追预想 2020 年 9 月，深铁集团发布"君璞"货仓品牌。在发布的全系 6 大品牌中，还有职业式公寓品牌——君熙（职业式公寓）、餐饮品牌——星璞（西餐酒吧）、会员体系品牌——璞悦会（会员体系）和智选好物品牌——璞眠（智选择品）。从结构构成来看，深铁一入手并未纵向的定位过多的自有货仓品牌，而是横向的铺开一个完好的货仓发展生态链。

理念的打出也需要模范化的惩办轨制。为此，深铁集团专诚配置深圳地铁货仓惩办有限公司，公司负责货仓、写字楼、口角租公寓等泛货仓业态的筹划惩办。

除自己发展外，深铁也继续鼓舞与其他国际头部货仓集团合作。

2020 年 10 月，深铁王冠沐日货仓开业，该技俩由深铁集团投资营建，洲际货仓集团惩办。2022 年 10 月，由深铁和中国中铁股份有限公司共同打造，雅高集团旗下铂尔曼货仓集团参与运营的深圳深铁铂尔曼货仓开业。2024 年 1 月，由深铁和万科投资，香格里拉运营的深圳南山香格里拉货仓开业。

探问发现，上文所述与深铁合作的国际高端、奢侈货仓均已录入国际货仓集团官网，深度密切的合作将为深铁提供货仓筹划发展的遑急能源源流，为之后的货仓路提前打亮"绿灯"。

此次与深铁合作的悦榕集团也有我方的发展打算。悦榕集团接洽异日几年将货仓惩办业务扩展到 200 家，并在异日十年内将业务掩盖的国度数目加多一倍。其中看成悦榕集团旗下最早配置的品牌——悦榕庄瞻望中国商场时暗示，将持续深化与各地旅游公司和文化机构的合作，推动更多品牌组团引入新主张地，与中邦原土企业合作共赢。

互补的政策接洽使得两边"一拍即合"，达成合作共鸣亦然原理之中。

深铁与万科的"深度绑定"

关联词，深铁与货仓的渊源远不啻创建货仓品牌和与国际头部货仓集团合作这样约略。深铁还持有万科企业股份有限公司 27.91% 股权，是万科的第一大股东。万科虽以地产身份起家，但早在 2017 年，便以入局货仓板块。我方阵营现存的货仓资源，深铁似乎并不戒备，如斯"深度绑定"的关系，深铁为什么不收拢？这一切还得从八年前有名的"宝万之争"提及。

其时的万科看成中国房地产第一品牌，早年因为融资，股权相对漫衍华润最大股东占股 15%，王石为首的惩办团队占 8% 傍边。在惩办层为了廉价收回股权，宝能集团的姚振华却逆流而上，联袂潮汕帮的天量资金举牌万科。

2015 年底，宝能集团依然持有万科 20.08% 的股份，成为万科的第二大股东，直逼第一大股东华润集团。时任万科董事长的王石，在其微博上说，狠毒东谈主来了。2015 年 12 月 17 日，王石初次公开诈欺公论暗示，不迎接宝能成为万科第一大股东，不会受到本钱挟制，将为万科的信用和品牌而战。2015 年 12 月 18 日，宝能集团再次举牌，以 24.29% 的股权比例一跃成为万科的第一大股东。当六合午，万科文牍停牌。

2016 年 3 月 12 日，深铁与万科举行政策合作备忘录签约庆典，文牍达成政策合作意向。深铁将向万科注入 400 亿元至 600 亿元的金钱技俩。2016 年 3 月，万科冷漠定向增发股票有接洽，看成深铁入主万科的举止旅途。时任万科第二大股东的华润反对万科定向增发。华润与万科在公司的异日架构上出现不合。

2016 年 5 月，深交所同期对万科和宝能发出监管函，月旦万科违纪判辨了未公开的重要信息，对宝能严重警戒，称"经屡次催促，仍未按条目上交股份权利变动书"。2016 年 8 月 4 日，恒大入局，至 2016 年 4 月 29 日恒大两次举牌，共增持 19.452% 的万科股份。2017 年 2 月，保监会发布处罚公告，姚振华被禁入保障业 10 年。

2017 年 1 月 12 日，万科在深圳香港两地交往所发布公告，华润股份过火全资子公司与深铁集团签署股权转让条约，华润将其持有的万科 A 一起股权转让给深铁，转让价为 371.7 亿元，意味着万科和华润的股权政策合作截止。与此同期，恒大以蚀本 70 亿元的代价转让万科股权，深铁一跃成为万科第一大股东，宝万之争结束，深万合作入手。这一年亦然万科入手布局货仓板块的一年。看得出来，也曾的深铁对万科看成中国产地产"一哥"的地位如故赐与详情的，在股权的纷争中"解救"出了万科。

深铁为何绕过万科牵手悦榕庄？

深铁和万科"深度绑定"的关系，颇有一种一荣俱荣、一损俱损的意味。虽然，前些年基本是"一荣俱荣"，本年起有点"一损俱损"。先来看两边最新发布的三季度财报。

11 月 7 日，深铁发布 2024 年三季度财报骄慢，深铁本年前九个月净利润出现大幅度蚀本，约 80.74 亿元，创下自 2015 年以来同期最大蚀本纪录。10 月 30 日，万科发布 2024 年三季度财报骄慢，万科本年前九个月净利润蚀本达到 179.43 亿元，同比暴跌 231.73%。这是万科初次在三季报中出现蚀本，并创下公司配置以来最伟事迹滑铁卢。

通过分析万科和深铁 2022-2024 年三季度财报发现，万科盈利深铁随着盈利，万科蚀本深铁也随着亏。2022 年，万科净利润 226.2 亿元，深铁净利润 10.43 亿元。2023 年，万科净利润 121.6 亿元，深铁净利润 5.51 亿元。2024 年，万科净利润 -179.43 亿元，深铁净利润 -80.74 亿元，前三季度深铁投资蚀本 48.53 亿元，主要为对子营企业和配合企业的投资蚀本。

凭证财报发现，从 2024 年头入手万科就处于风口浪尖，但深铁并莫得撒手无论，持续阻挡的给万科"输血"。本年 4 月 30 日，万科旗下中金印力破钞 REITs 在深交所上市，刊行限制 32.6 亿元，其中深铁看成运转政策投资东谈主，认购份额近 30%，金额达 10 亿元，是目下为止国内国资体系抵破钞类 REITs 认购金额最大的一笔。5 月 27 日，万科发布公告，以挂牌神志转让深圳湾超等总部基地 T208-0053 宗地的使用权、地上建筑物及附着物的竞得东谈主，是由深圳百硕投资与深铁集团构成的谐和竞买方，成交价为 22.35 亿元。

这两个"力挺"万科的动作，又稳妥万科的"瘦身"接洽，第一阶段具体来说是退出其他业务，算帐和转让非主业的财务投资，无礼度通过巨额交往和 REITS，将贸易办公金钱转让出去；第二阶段是作念好、作念强、作念精主业，打造出行业的家具和职业标杆。如斯看来，万科正在迟缓"剥离"也曾主业之一的贸易诱骗与运营业务，而背后的深铁在沉默援手。

凭证万科 2023 年的财务数据，货仓与度假业务的收入仅为 2.8 亿元东谈主民币，占总营收的 0.5%。货仓业务在万科营收中的存在感并不彊，在其多元化的业务疆域中，货仓一直以来不是要点业务板块，更多是演出以配套技俩的扮装，加之深陷蚀本泥潭与主营业务的调换，使得万科在货仓业务边界阐扬得"有心无力"。

仔细转头万科货仓的历史发现，其与悦榕集团也有合作，且长达 6 年。2017 年，万科斥资 1.1 亿新元（6.1 亿东谈主民币），与悦榕控股合股配置新公司——悦榕中国（Banyan Tree China），占股 50%，用以整合中国区域内悦榕集团旗劣品牌货仓和金钱。公司配置后，悦榕金钱（中国）的 20 多家悦榕系列货仓纳入万科体系，并归万科货仓业务板块负责。此次合作是万科货仓业务板块成长的遑急部分。

与悦榕集团合作技艺，万科也在孵化自有品牌。2020 年，万科进行组织架构调换，配置了万科货仓及度假职业部（以下简称"万科货仓"）看成万科集团最年青的业务单位，其涵盖万科通盘的货仓、度假金钱以及与货仓和度假关联的金钱惩办、运营惩办、品牌惩办、究诘参谋人等业务。一年后，万科又配置了万科货仓惩办有限公司，涵盖万科要点莳植的自有货仓品牌瞻云、瞻云精选、有熊以及平地度假技俩 VSKI。

2018 年，悦榕庄在国内开业 11 家货仓；2021 年，悦榕庄在国内开业 14 家货仓。2022 年悦榕集团制定了"五年接洽"，全球货仓数目接洽于 2025 年翻倍，接洽完好意思开业 100 家。悦榕集团利害的限制彭胀需求，却在和万科的合作中进展直快，在高端商场并莫得千里下来。

2023 年 12 月 8 日，悦榕集团截止与万科六年的"结亲"，花了 4.8 亿元买回两边的合股公司悦榕金钱（中国）的股权，万科在中国惩办 26 家悦榕系列货仓，重回悦榕手中。6 年的合作，悦榕庄的品牌收益无法与万科分享，万科填补不了悦榕庄彭胀的"雄壮胃口"。"离婚"后，万科的货仓矩阵大幅缩减，目下万科旗下技俩系数有 17 家，其中悦榕庄技俩保留 6 家，有熊品牌在营 5 家，行将开业 1 家；瞻云品牌在营 6 家，行将开业 2 家。可见，万科"泥菩萨过江"的处境，宏不雅大标的的"琐事缠身"，再细分到不太爱重的货仓边界也发展不易。

话又说回深铁，其集团的中枢营收开始于地铁运营和站城一体化诱骗，两者的收入占比可达 98% 傍边。但地铁运营具备很强的大众属性，造价高票价低，运营成本难以掩盖诱骗成本，因此地铁运营业务实质上不收货。深铁最大利润开始有两个，TOD 业务和投资收益。TOD 业务面积诱骗已跨越 1783 万平米，投资收益则以万科为代表，而万科的事迹阐扬对深铁带来了不小的影响。

对于 TOD 业务方面，深铁是国内最早触及 TOD 形状的地铁公司，即"轨谈 + 物业"形状，以枢纽地铁站为中枢，发展"站城一体化"技俩，整合地铁隔壁的地盘资源，拓展出交通沿线的贸易、货仓、写字楼、告白媒体、通信信息、文创拓展等关联业务。深铁自己就打造了以"深铁置业大厦""深铁金融科技大厦"为代表的甲级写字楼、以"北站枢纽""锦荟广场"为代表的贸易空洞体和以"深铁塘朗城君璞货仓"、"深铁王冠沐日货仓"为代表的国际品牌货仓等。因此，深铁无疑是手执深圳面积最大、地盘最优质的隐形"田主"。

2024 年悦榕庄配置三十周年，悦榕集团将以新开 18 家货仓看成而立之年的"贺礼"，其中 10 家位于中国商场。这种开业频率是前所未有的，悦榕集团前 29 年系数才开业 75 家货仓，平均一年开业不到三家，2020-2023 年技艺依然算是在提速，四年间开了 25 家。可见，一个手执优质物业急需引资，一个高喊彭胀标语急需限制增量，适配的上风互补成为两边达成合作的可能。

场所铁投何如作念好"货仓副业"？

如今不啻深铁，越来越多的场所铁投爱重货仓板块，坐上货仓"牌桌"。

6 月，由青岛地铁集团与洲际集团联手打造的青铁崂山逸衡货仓开业。同月，广州地铁资源筹划发展有限公司与洲际货仓集团致密签约庆典，绚烂着广州首家逸衡货仓致密进驻白云站 TOD 粤胜广场。7 月，书香货仓集团与上铁文旅传媒集团举行政策框架条约签约庆典，深切鼓舞货仓、旅游、文创等技俩合作。11 月，河南铁建投空洞诱骗集团与洲际货仓集团举行签约庆典，绚烂着河南首个华邑货仓品牌——郑州华邑货仓致密落地。12 月，武汉地铁首个自营货仓技俩——中航广场桔子水晶货仓行将开业。

通过不雅察发现，场所铁插足局货仓板块与深铁访佛，更倾向于用自持物业和头部货仓集团或者国际货仓集团合作。同期，场所铁投也不悦意当业主的扮装，迟缓发展自有货仓品牌，配置品牌矩阵。目下，场所铁投在货仓板块的发展还在摸索阶段，对于场所铁投这样传统的"场所国企"来说，何如靠"货仓副业"完好意思二次增长？

持有者如故惩办者？

场所铁投在货仓板块的定位需要领先收拢，想考的中枢问题是货仓到底是用作财务投资，如故新的业务选拔；是赓续手执地盘，让出运营权，周转存量金钱，如故躬身入局，推出自有品牌，配置品牌矩阵。货仓业务的成败，不仅靠前期优质的业务资源，也依赖后期家具系列的推出，职业水平的高下，运营惩办的专科历程。

以深铁为例，配置了货仓惩办公司，让专科的团队来运营自有货仓品牌，增添了货仓惩办者的身份，对货仓筹划惩办更有谈话权。虽然也有宽心当业主的，6 月新开的崂山逸衡货仓，业主是青岛地铁，运营方是洲际集团。

品牌调性稳妥区域特色吗？

站在贸易的视角上，创造一个破钞者熟知何况招供的品牌，需要独具一格的品牌调性。货仓集团如斯，场所铁投亦如斯。

目下深铁旗下自营货仓齐是自持自运营型货仓，两家君璞货仓无一例外，但从君璞品牌推出之初，便有了明晰的品牌化宗旨。君璞品牌定位与中高端轻奢品牌，以"正人之德，鼎峙于世"为品牌调性，倡导洗尽铅华、蕴玉之雅的派头内涵 ‌。其货仓派头主打新登第，选址均在城市中枢性带或交通枢纽，为主打追求商旅体验的破钞者，提供浅陋的交通聚拢和多元化的商旅选拔。这些明晰的品牌特征是一些国企在打造配套货仓法子时，并不常见。在看成技俩配套存在的同期，搭配在地化特色打造，不单是心仪于推出圭臬化的商务货仓。

永久的接洽在哪？

场所铁投的区域性注定了其先从区域下手的"起步路"，然而区域性的标签是否需要长久保持？对场所铁投而言，异日要走到哪？走到什么历程是值得想考的。要是过于安全的躺在"景象圈"，不主动向更大的商场前进或者在区域空间能发展壮大，很有可能失去自己的上风，被头部货仓集团挤兑或者吞并。

得胜的案例是，中铁文旅集团（位于贵州）充分诈欺贵州、四川的在地文化，引进国际先进解释，打造出了 2017 年开业的贵阳安纳塔拉度伪物仓和本年开业的地中海邻境 · 黑龙滩度假村。本年暑期，中铁文旅集团旗下货仓业求完好意思营收 3600 余万元。其中，贵阳安纳塔拉度伪物仓和地中海邻境 · 黑龙滩度假村 7、8 两月出现高频满房，平均入住率达 95%。

综上，深铁绕过万科牵手悦榕庄，一方面是万科当今处于"顾不上我方"的情景，同期货仓板块也回不去从前，现存的发展也情景平平；另一方面深铁亟需通过"货仓副业"来重塑增长，与悦榕庄的彭胀接洽殊途同归。随着越来越多的场所铁插足局货仓板块，摸索我方的发展轨迹和逻辑，材干作念好"货仓副业"。

本文来自微信公众号"空间秘探"轻轻射，作家：秦敏慧，36 氪经授权发布。